房屋面积
[2007/12/12] 购房知识——2、购房篇 [折叠]
二、购房篇
19、购房有哪些技巧？
有关专家建议
要注意销售房屋部门是否有售房许可证 凡是有售房许可证的企业，已经到有关部门注册登记，属于合法经营，就能及时发给许可证。相反，购房后获取产权证将遇到麻烦。
选择房屋结构是否合理，使用功能上是否齐全 如煤气、暖气、水、电是否到位，而且房屋的使用功能应该从购房合同上体现出来。
购房时还注意一些细节问题 比如期房的竣工时间、交付使用时间，并应在购房的合同上注意经销者违约时应追究的法律责任，不使受损。
凡是不等急用房者，应该购买期房 一般销售价格比现房便宜20%。一个50平方米的独单要节省2万多元。
急用房者，一般多购买旧房，最好七八成新即可 购买一套新房独单的钱可买上一套中单旧房。购旧房应该到市和各区房管局主办的房屋置换中心或房地产市场，他们都有可靠的信誉。
20、购房十二招有哪些？
第一招，不看白天看晚上 了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等。
第二招，不看晴天看雨天 再好的伪装也敌不过几天下雨，此时漏水、渗水一览无余。
第三招，不看建材看格局 不要被漂亮的建材所迷惑，房屋机能是否有效发挥，有赖于格局是否设计周全。
第四招，不看墙面看墙角 看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。
第五招，不看装璜看做工 尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，要仔细观察，这些都是讨价还价的筹码。
第六招，不看窗帘看窗外 一定要拉开窗帘看一下通风、采光、排气管等是否好。
第七招，不看电梯看楼梯，即安全梯 如果发生灾难，是唯一逃生之路。
第八招，不看电器看插座 设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。
第九招，不看家具看空屋 空屋才是真面目。
第十招，不问屋主问警卫 任何房屋在屋主眼里都是最好的，而管理员或警卫却了解房屋、环境和邻居的情况。
第十一招，不看地上看天上 注意看天花板和角落有无漏水。
第十二招，不看客厅看厨厕 客厅是外观，而厨厕是内部器官，家中的水电煤系统都在这里，是容易漏水、出问题的地方。
21、怎样与开发商“侃价”？
首先，应清楚中意的物业行情如何。愈明了物业的基本资料，愈能增加变价的筹码。预售房价格可分为表价、底价与成交价三种。表价为销售现场的价格，底价则为发展商委托销售公司的最后底线，两者之间并无固定价差，基本每平方米有几十到几百元的差距。而成交价则是经过买卖双方交战，在你情我愿的情况下成交的价格。在空间背景相同、个案规划条件无二的情况下，善于议价者，其成交价可能出现比发展商底价低的数字。
一般来说，发展商在定房价时，是以总成本加上利润及应交税费等。房屋成本主要包括土地、建筑、营销等费用， 以及证明费用、媒体广告、利息负担及预估销售期间合理的空置率。当然，房地产具有独特性，售价随着物业的个别因素、区域因素与销售时机而有所变动，故应参考区域内其他类似产品的价格。
掌握了房价如何判定后，对业务人员开价又如何“应战”呢？大多数业务人员对各种杀价均有说辞。但基于业绩压力，也会在权限范围内尽量达成交易。前提是，购房人要让业务员感受到购房的诚意。另外应清楚预售房的游戏规则。预售在销售过程中，对价格的守放是灵活运用的。如个案推出后，有时会突然推出个别较低的个案，此时，该个案的议价空间就会拉大，但个案成交比为8：1时，业务人员守价会守得比较紧，议价空间相对缩小。
在买卖双方的议价中，当购房者提出让价要求时，销售人员最初会基于预售房有某些不足之处，会先在权限内每平方米让个几十元。若购房人出价与房价落差大，销售人员才会请业务主管出面。那怎样才能让主管心甘情愿让价呢？购房者可从挑剔产品着手，如对公共设施的计算、房屋内部设施上的缺憾、相关管线的设计、营建成本等方面提出合理的看法，或对房屋格局挑出有道理的毛病，主管可能会让价的。
在现房方面，购房者宜把握两个关键，一为交房前，发展商不敢大幅降价，避免交房时横生纠纷。二为大型个案因户数多，如降价对多数已购客户无法交待，而小个案较易解决，故降价幅度可以拉大。
22、购房定金的作用是什么？它与预付款在法律上有何区别？
购房定金是指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，规定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币。合同履行后，定金应当收回，或抵作价款。给付定金方如不履行合同就失去了定金所有权，无权索要定金。接受定金方如不履行合同，应当双倍返回定金。这样，当事人为避免受定金制裁，从经济利益上考虑，也能促使自己认真履行，体现了定金的担保作用。
定金在经济合同履行时，可抵作价款，这样，定金作为应予给付的款数中所付之款，也是一种预先给付，起了预付款的作用。但是，定金虽有预付款的性质，却与预付款有本质的区别：在不履行经济合同里，预付款没有担保作用，不产生定金的法律后果；而付款方不履行合同时，有权要求返还预付款。
23、购房需要办理哪些手续？
首先，要签订房屋转让合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产转让管理规定》等法律法规规定，凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产买卖赠与等转让行为，转让当事人必须签订书面转让合同。
合同应当载明的主要内容包括：双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和四面界限，土地宗地号（土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号），土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。
其次，应当办理房屋过户手续。办理过户手续的程序如下：1、双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；2、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内作出是否受理申请的书面答复；3、房地产管理部门核实申报的成交价格中央台交换空间，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估；4、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；5、由房地产管理部门核发过户单。
在办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。
24、购房需要查看什么？
购房前应首先查验开发单位的有关文件，看其是否具备土地使用证、建筑工程规划许可证和商品房预售许可证等。
其次，考查开发企业的信誉及资质等级。了解这家企业有无建房经历，已推出的项目有无良好的口碑。房地产开发企业的资质等级标准是国家建设部门规定的，反映了一个开发企业的资金、技术、管理、开发能力等综合实力。
再者，对售房广告要仔细阅读，注意广告的真实性。报纸、电视或广告牌上的售房广告如没有商品房预售许可证编号，则应警惕。
还有，不妨考查一下承建单位。因为好的施工单位注意自己的信誉，也注重建房的质量。施工企业的等级是国家建设部建设部门规定的，反映了一个企业的综合能力。现在工地都标有施工企业的名称等级，购房者可从工地条件程度这个侧面来衡量这个企业的管理水平，并注意是否有委托质量监督。
至于销售人员的素质也需注意。素质良好的工作人员应实事求是，认真负责，不含糊其辞，能对所售商品房的相关情况做明确介绍。
最后，在签合同时应更加谨慎。一定要认真阅读格式合同的文字含义，认真思考格式合同中填空部分的内容。
所以，提倡在购房之前多向有经验的人士咨询，特别在签合同时请律师把关。
25、购房时为什么要查看售房许可证？
销售商品房必须具备一定的手续，才能证明开发商是通过法定程序完成商品房开发销售全过程的，同时，购房者的合法权益才能得到保证。
开发商的企业营业执照及开发资格证明文件；拟销售的商品房项目批准文件，包括立项批复及可行性研究报告批复；开发项目的建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，以及审定设计方案通知书，开发项目建设工程开工证；开发项目用地的国有土地使用权证或其他能够证明开发商拥有土地使用权的证明文件；预售商品房的销售许可证或外销商品房好感售许可证；拟销售的商品房竣工合格文件；国有土地使用权证及房屋产权登记文件；现售商品房的销售许可证或外销商品房销售许可证。
取得了上述手续后即可公开销售商品房。上述手续中最核心的就是销售许可证（包括内销、外锁、现售、预售），有了许可证就证明房地产管理部门已审查了其他各项开发商应具备的手续，并对各荐手续的真实性、合法性进行了检验。购房者在审查了名副其实的销售许可证之后，即可以放心选购商品房，不必担心在商品房产权问题上产生什么麻烦。
售房许可证上应载明的内容：1、建设项目名称、坐落、结构、批准立项单位和文号；2、建设项目的使用性质和规模（占地面积、建筑面积）；3、拟外销的房屋建筑面积或幢、号；4、工程进度和交付使用时间等情况。
26、购房时为什么要有“两证”？
为了保障住房消费者的权益，加强商品房售后服务管理，促进住宅销售，建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，即“两证”制度，并于1998年9月1日起实施。由此，房地产开发企业出售商品房时，必须向消费者提供“两证”。
那么，商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书都有哪些具体规定呢？
一、房地产开发企业向用户交付销售新建商品房住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
二、《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品房承担质量保证的法律性文件，房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
三、《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、工程质量监督部门检验质量的等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1年采暖或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。4、用户报修的单位，答复和处理的时限。
四、住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对工程质量保修期另有规定的，保修期限按国家规定执行。
五、房地产开发企业向用户交付商品房时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。
六、《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包括以下内容：开发单位、设计单位、施工单位、委托监理的应注明的监理单位，结构类型，装修、装饰注意事项，上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施安置的说明，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项，门、窗类型使用注意事项，配电负荷，承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明，其他需要说明的问题。
另外，住宅配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。“两书”以购买者买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发商不承担保修责任，因用户使用不当或擅自改动结构造成房屋受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。
27、怎样签订购房合同？
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市房地产市场管理规定》及其他有关法律、法规之规定3月7号交换空间，在平等、自愿协商一致的基础上，乙方向甲方购买商品房时，甲、乙双方应达成如下协议：
第一条，乙方所购甲方商品房情况，内容包括商品房坐落位置、商品房土地来源等；
第二条，商品房售价；
第三条，付款时间及方式约定；
第四条，实际面积与销售面积差异的处理；
第五条，乙方逾期付款的违约责任；
第六条，房屋交付日期；
第七条，甲方逾期交付房屋的违约责任；
第八条，设计变更的约定；
第九条，房屋交接；
第十条，甲方关于建筑、装饰、设备标准承诺的违约责任；
第十一条，甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺；
第十二条，关于产权登记的约定；
第十三条，关于物业管理的内容、方式及收费标准；
第十四条，保修责任。
28、签订商品房预售合同时应怎样订违约责任条款？
在签订商品房预售合同时，有些开发商或代理商往往列出许多有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违张责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的，对买方极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违经责任，并争取双方违经责任的公平和对等。
比如，有的开发商或代理商的合同文本对买卖双方违约责任是这样约定的：“买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；卖方交付房屋逾期180日，买方有权终止合同，并有权要求卖方双倍返还定金”。虽然，在上述条款中，关于卖方违约的表述不完整，关于买卖双方违约的责任不对等。
在商品房买卖中，作为卖方，不但应按合同约定的日期交付房屋，而且应按合同约定的条件（面积、位置、装修标准、《工程质量核验书》等）交付房屋。因此，上述有关卖方违约的完整表述应是：“卖方未按合同约定的条件如期将房屋交付给买方……”另外，既然在买方逾期20日时，卖方有权终止合同，没收买方支付的定金的房价款，那么也应规定“在卖方逾期20日（不应是18日）时，买方有权终止合同，要求卖方双倍返还定金和房价款”，才算公平、对等。
此外，“卖方有权没收买方支付的房价款”的条款本身就是不合法的。
29、为什么说找个律师签购房合同好？
律师介入房地产交易市场，不仅为购房者提供了必要的法律服务、法律咨询和法律保障；而且更给购房者提供了购房的信心的保证。
其一，有利于确保购房者的合法权益。律师熟悉法律条文，具有其专业上的优势，在购房过程中，律师可以就房屋买卖的有关问题从法律的角度为你提供意见，并代购房者审查购房合同文本和有关证件手续等。律师参与代理购房全过程，从购房一开始就为购房者把关，特别是为购房者把好购房合同关，从而有效地减少购房者的各种风险，确保购房者的合法权益。
其二，有利于加快办理个人购房的抵押贷款的速度。律师具有专业的素质和丰富的办案经验，与开发商、房地产交易中心、公证、保险、银行等有关部门的接触较多，所以由律师办理个人购房和贷款等中介业务可收到事半功倍的效果。
其三、有利于减少买卖双方纠纷，解除购房者过后可能遇到的烦恼。商品房投诉一直是商品投诉的重头，据中国消费者协会统计，1998年二季度商品房投诉明显上升，全国共收到房屋、建材投诉6404件，其中辽宁省增长了35%，商品房投诉集中反映在房屋质量、虚假广告、违约责任、面积不符、物业管理、合同欠规范等五个方面。购房者聘请律师把关，代理纠纷调解或者仲裁活动，解除了购房者买房所遇到的烦恼，省却了购房者的时间和精力。
律师为购房者服务内容一般包括：1、审查开发商资格，看销售业绩和商品房销售许可证；2、按标准合同由律师代理买方同开发商谈判和签订购房合同；3、如需贷款，则代理一切抵押贷款手续；4、入住时律师协助买方验收质量，查看有无验收证明；5、代办房屋产权证等有关手续。
购房者在选律师时一般要注意：1、挑经过工商行政管理局批准正式挂牌营业、业绩和口碑较好的律师事务所；2、挑选具有律师资格证书，对房地产业务比较熟悉并办理过购房代理业务的律师；3、事先同律师事务所订好代理服务的范围、内容、时限以及律师代办费，全部代理服务完成后再付款。
30、购房过程中如何聘请律师？
一、选择房地产专业律师事务所和律师。
根据我国《律师法》的规定：律师是指依法取得律师执业证书，为社会提供法律服务的执业人员。律师承办业务，由律师事务所统一接受委托，与委托人签订书面委托合同。律师作为法律工作者，只有具备扎实的法学理论功底和较高的业务技能，才能为当事人提供优质高效的法律服务。为充分维护凤房人的合同权益，房地产专业律师不仅要熟谙房地产法律知识，还须对当前的房地产市场有较深入的了解，这样才能在为购房人提供法律顾问服务的同时，又能为当事人的购房投资提供有价值的投资分析。
因此，选择专业的房地产律师和律师事务所，购房人的权益才能得到真正有效的法律保障。
二、何时聘请律师。
许多购房人都希望聘请律师为自己的购房活动提供咨询和法律保障，但不清楚何时聘请律师为好。一些购房人在签署认购书后或出现购房纠纷时才聘请律师，往往费时费力。从保护购房人合法权益角度出发，律师介入得越早，购房人的利益就越有保障。因此，购房人在有购房意向后即应聘请律师办理购房事宜。
三、签订委托代理合同。
律师代理购房事务是基于委托人和律师或律师事务所协商一致而形成的委托代理关系。委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同，是规定律师代理委托人办理具体法律事务的合同，它确定了律师事务所与委托人在代理该项法律事务过程中的权利义务关系。委托代理合同是律师代理具体法律事务的基本性文件交换空间节目，其基本内容包括：委托人的姓名或名称、所委派律师的姓名、委托事项、委托代理权限、双方的权利义务等条款。
四、委托人出具授权委托书。
由委托人单方出具的向代理律师授予代理权的授权委托书，是明确律师办理具体法律事务代理权权限范围的法律文书。它是委托人实施授权行为的标志，是产生代理权的直接依据。其基本内容包括：委托人的姓名、住址，代理律师的姓名、工作单位、住址、代理权限和期限等。
购房人与律师事务所签订单项委托代理合同，并出具授权委托书后，律师即可在授权范围内具体办理购房事宜。
31、购房为什么要公证？公证需要提交哪些材料？
购房人如何自己的合法权益，除了请专业人士与外，商品房合同办理公证也是一项有效的法律保障手段。
公证机关在办理商品房买卖合同公证时，依照有关法律、法规，对商品房房买卖双方的主体资格、合同的真实性、合法性进行全面、细致的审查。特别注重开发公司对出售的商品房有无预售或向境外出售的权利，对于那些不真实、不合法、不完善的条款，将予以剔聊或提出补充、更正意见，最后公证确认合同真实、合法、有效。商品房买卖经过公证，有利于避免可能出现的纠纷，防患于未然，从而有效地保护各方当事人的合法权益，确保房地产市场的良好法律秩序。
购房人申办商品房买卖公证应向公证处提交以下证明材料：
1、商品房买卖合同；
2、开发公司的法人营业执照、法定代表人身份证明和个人证件、授权委托书和代理人个人证件，以及相关的商品房项目的立项批准书、土地使用证、建筑工程规划许可证、产权证明、经银行或注册会计师审核的验资证明，以及其他有关文件材料。另外，商品房销售须提交房地产管理部门批准预售的文件。境外销售的，须提交外销权证明。受委托代销的，还须提交代销合同或委托合同。
3、对于购房者则要求根据不同情况提供相关的证明。如购房者是企业的，须提交法人资格、法定代表人身份等证明。购房者是个人的，须提交有效的个人身份等证明。购房款一镒性付清的，须提交购房款收据。如系分期付款购房的，还应提交购房者个人的经济收入证明或企业的资信证明、抵押贷款合同等。另外，境外购房者的有关证明材料须经居住地公证机关公主和我国驻外使馆或领带馆的认证方可采用。
32、购房要交哪些税费？
购住房的单位和个人，到房屋土地管理局办理买卖手续时须交纳的税费共四项。
1、印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，商品房买卖双方各交纳金额万分之五的印花税。
2、买卖手续费。住房改革中单位出售的公有住房首次转让买卖双方按房屋实际售价缴纳5%的综合税费；商品房买卖，买方缴1%的手续费；私房买卖卖方缴纳0.9%的登记费、手续费。
3、契税。向所在单位或住房产权单位购买公有住宅楼房按住房制度改革规定办理的，第一购买公有住宅楼房，免征契税；个人购买社会上开发企业出售的商品房，则应按规定照章交纳契税；其他情况是按《契税暂行条例》，房屋买卖由买方交纳房价款的契税。
4、房屋所有权登记费。办理房屋所有权登记时，应交纳登记费、权证工本费和印花税。登记费的收费标准是：（买方）0.4%，房屋所有权证工本费每证收费10元，房屋共有权证，每证收费10元，印花税每证5元。
33、个人购房如何办理保险？
个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积贷款和商业性个人住房担保贷款时，贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的险种主要为住房抵押，其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险。
住房保险属财产险，与抵押行为相联系。该保险与家庭财产保险不同的是其标的专指用贷款购买的住房，不包括住房以外的装修和其他室内财产。投保抵押住房保险对银行对个人都有利。银行要求购房借款申请人投保此险，是因为在购房借款时住房投置了抵押，抵押物的安全关系到抵押行为的有效性，通过参加保险可以转嫁因自然灾害导致的风险。对个人而言住房价值高，普通家庭需长期积累才能购置，家庭经济承受不起不测的灾祸，就是贷款清偿后或不向银行贷款都有必要替住房加保险。
当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时要求借款人投保证险种，投保该险保险人要求以所购住房作借款抵押为条件。该保险主要为保障贷款银行利益，当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押住房。
作为购房贷款须保险的，银行方要求保险手续在贷款发放以前办妥。一般程序为银行与个人签订购房借款、抵押等合同后就办理公证和保险，然后办理抵押登记，最后办理放款。
34、怎样办理产权过户？
房屋买卖双方经房地产交易部门办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易部门发给的房产卖契，按下列规定办理房屋产权转移登记，申领房屋所有权证。自房屋所有权证签发之日起，买方开始取得房屋所有权。
凡未办理产权登记领取房屋所有权证及已发生产权转移现状变更，但未办理转移变更的房屋，共所有权不受国家法律保护，不利进行买卖、交换、赠写、析产和调换，不得改建和扩建。
购买房屋申请登记，应提交买卖契证。公民申请房屋所有权登记，必须使用户籍姓名，不得使用化名、别名或假名。单位申请房屋所有权登记，必须使用单位全称，不利以个人名义登记，公民姓名和单位名称变更时，应及时申请变更登记。
单位申请房屋登记，应委托专人持加盖公章的登记申请书、法定代表身份证明书、授权委托书，并携带被委托人名章代为办理；私人申请房屋登记，应提交身份证及名章。
房管机关依照申请人填写的申请书和提交的证件，进行产权审查。凡房屋所有权来源清楚，符合有关法律和政策，证件齐全的，应发给房屋所有权证。
35、购买期房应注意哪些环节？
由于期房尚在建造过程中，因此，购房者应综合了解发展商的有关情况，并应实地考察建房基地，核对发展商提供的有关售房资料和刊登的广告
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一、购房者在开发公司洽谈达成协议后，双方应签订由房屋管理部门统一印制、工商管理部门监制的《商品房预售合同》，在该合同中应明确所购房屋的价款、付款方式、装修装潢标准、交房期限、房屋面积、楼层、朝向、户型等，并明确违约责任。
二、预售合同签署后，连同自己的身份证复印件交给售方，并由售方将预售合同交房地产交易管理所审核合格后，由房地产登记发证部门办理预售合同备案登记。如此，预售交易手续才算完备。如交易双方未按规定时限办理审核，每逾期一天，有关部门将处以0.1%的罚款。
36、怎样判断房子能不能买？
一、查看售房人的营业执照。
营业执照是国家政府部门批准一个单位依法经营的凭证。查看营业执照的目的有二：一是看这个单位是否存在。如果没有营业执照，说明该单位未经工商部门登记成立，从而便可以判断，该单位是假的。二是看该单位的营业范围，主要是看该单位是否能够从事商品房开发或销售。依据我国法律规定，企业法人应当在其营业范围内从事经营，而不能超越其营业范围。如果卖房人的营业范围中没有商品房的开发或销售，则其从事商品房开发或销售的行为违法，因而这房便不能买。
在现实生活中，还有一种情况，那就是开发商和销售商并不是同一单位，此时作为购房人便应当分别查看开发商和销售商的营业执照。
在查看营业执照时，还应注意下列两个问题：
第一，看营业执照是否经过年检。我国有关法律规定，营业执照应当每年检一次，否则无效。
第二，应注意营业执照是临时的，还是正式的。有些开发商由于注册资金不能一次到位，所以工商管理部门只发一个临时营业执照，待注册资金全部到位后，再发正式执照。如果是临时执照，则说明该单位还未正式成立。
二、查看卖房人的建设用地规划许可证。
所谓建设用地规划许可证是指政府规划管理部门对开发商拟开发的土地的性质、用途、位置和界限进行认可的一种文件。依据法律规定，城市土地的利用必须符合城市规划，服从规划管理。如果卖房人没有建设用地规划许可证，则说明其开发的土地未经规划，这是违法的。
另外，应注意开发商所使用的土地的用途、位置和界限上是否与建设用地规划证相互一致。
三、查看开发商的建设工程规划许可证。
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。它可以确认有关建设活动的合法地位，并作为建设活动进行接受监督检查时的法定依据，开发商在取得建设工程规划许可证后，方可申请办理开工手续。
四、查看国有土地使用证。
国有土地使用证是政府土地管理部门发给开发商，确认其对所开发土地具有合法使用权的一种证件。依据我国法律规定，只有经过出让的土地才能从事房地产开发。开发商在向政府部门缴纳一定的地价款后，才能获得国有土地使用证。如果未获得国月土地使用证，则其开发的房子不能买卖。
五、查看建设工程质量检验单或开工证。
如果开发商销售的是现房，则应查看其建设工程质量检验单， 确定房屋的质量是否合格。如果开发商销售的是期房，则应查看开工证，目的有二，一是看工程开工手续是否齐全，二是看工程是否纳入年度施工计划。
六、查看销售许可证。
无论是进行商品房销售还是预售，都应报政府有关部门批准，并取得相应许可证，才能从事销售或预售。否则其销售行为违法，而且直接影响到产权证的办理。
以上简单介绍了买房时一般应查看的有关证件，当然，现实生活中情况比较复杂，不可能生搬硬套。建议您在买房时聘请律师帮助您查看并办理有关手续。
37、购买别墅应注意什么？
一、了解项目有无产权：要确保别墅开发商已完全缴纳土地出让金，能够提供物业销售许可证；若欲购置期房，要求发展商提供预售许可证及开工证。
二、市政配套到位：别墅的位置大多远离市区，市政配套的建设占了开发商总投资的很大比例，要确保上水、下水、煤气、暖气、通讯、供电及卫星电视的到位。要求发展商提供开工证，由此可知道市政配套建设是否已经得到有关部门的审批，但不能肯定到位。因为发展商若没有把全款付清，则市政有磁部门不会开通交换空间主题歌曲，故选购现房或有实力的发展商的项目就有保障。
三、交通是否便利：别墅位置即使偏远一些，但交通方便不堵车，而且有充足的“市区往来班车”，“路途虽然较远，但不影响上下班时间”的项目可以考虑。距离市区太远的别墅只适合做“度假屋”。
四、社区的环境：别墅已经远离市区，若生活配套不方便，像住在深山的感觉，那就太孤单了。应有的配套要齐全，如会所、健身中心、餐饮、超市等，保证生活最基本的需求能得以解决；更应有一定的面积，才能体现豪华的居住环境，能够在一天忙碌工作后回到一个真正的家。
五、物业管理：全方位的物业管理非常重要，保安的工作尤为重要。小区内的管理应有系统性、延续性及整体性，维修部门的效率要高，物业管理的服务范围要广，态度要比其他小区更好，服务水平更高，当然收取的物业管理费也要合理。
六、户型的选择：购置别墅就是想体会自己的空间，享受大自然，有隐私权……故应考虑拥有更大的花园面积，朝向尽量选择南、东、东南方向，由于别墅内部有楼梯，要留意上、下楼对小孩子的安全性，主卧间应带卫生间，厨房面积亦要大，可以拥有一小一大的饭厅。一般最大别墅的面积应到200平方米（使用面积）以上。
38、怎样购买预售商品房？
目前政府规定，发展商只要在取得必要的合法手续及完成总投资的25%，即可申请预售。我灵敏发展商为尽快回笼资金，都会选择预售，在这种情况下，客户购房往往只能根据发展商提供的模型、平面示意图、销售人员的说词来判断。往往不能了解全面，徒添许多麻烦。所以，对预售个案做细致的研究，对保障您的权益是有帮助的。
一、要善于签订对自己较为有利的合同。对于预售房之预售面积与交屋时的实际面积有出入时，预售面积超过实际面积，发展商退付超出面积款项；实际面积超过预售面积，客户仍按预售面积付款。对于此类条件，客户应据理力争，并应写入合同中。另外，在合同中诸如交房日期、煤气开通日期、公共部分如大堂和电梯间的建材品牌、电梯品牌等，均可在合同中详细注明并签订相应违约条款。
二、在购预售房时，看平面示意图一定要带上“立体”眼镜。平面示意图能够提供的仅仅是室内的平面格局，对于室内空间布局还需您慧眼识真。居室内应尽量避免错综复杂的梁柱穿行，有时净高2.8米的居室，由于有大的横梁穿过，穿底净高不足2.2米，室内装修困难不说，空间上也有极大的压迫感。对于此类问题，在签订预售合同前，您最好能向发展商借说工程蓝图，或请较好的物业代理公司代为咨询。购买顶层房的客户，应注意供暖回水管道一般都从顶层横穿，会对装修带来许多麻烦。
三、在购买高层住宅时，一定要注意楼与楼之间的间距和采光问题。首先是比较本开发区内各栋之间的关系，其次要注意与周边建筑物的关系。应尽量避开与锅炉房和烟囱相邻，外围应注意未来是否会有高大的建筑物遮挡或产生不利影响，这些情况都应事先了解清楚。
四、现今购置预售房，一定要关注是否有足够的绿地与车位。小区内拥有一定数量的绿地，对于改善空气环境、点缀生活情趣有极大的益处；而车位问题更是一个要密切关注的要点。有些小区原设计车位远远不能满足停泊需要，造成小区内道路成为停车场，严重影响小区内交通，晚间司机连车都不一定能开得出来。所以有车族购房，车位总理2一定要预先打听清楚。
39、如何才能买到称心如意的商品房？
首先，要认准开发商，选择有实力、信誉好的开发企业。
第二，要认准房源，不能只看广告或听信开发商一面之辞。在购房前必须查看坐落位置，它的地段、环境、交通、人文、配套设施、房型设计是否与广告相符，不仅要白天看，还要晚上看；不仅要晴天看，还要雨天看。
第三，弄清购房合同的每一条款，最关键的是履约时间、付款方式、质量标准和违约责任。认真填写间内面积、公用建筑面积，约定如何处理商品房实际面积与销售面积的差异。买方一定要要求卖方写清楚套内建筑面积、应摊的公用面积。如与销售面积有差异，按合同规定差异正负3%以内的可以多退少补，超过3%的乙方有权提出退房。同时，想好房主姓名，避免因考虑不周造成公积金贷款困难及不必要的麻烦。
第四，确定房屋价格。同一个地点附近商品房往往价格差异较大，要多看几家房子，多与开发商谈论价格，许多开发企业借交易会推出优惠措施，在选购时要在价格上下功夫。
第五，考察房屋质量。住房消费是家庭的重大投资，同时也是时间最长的投资，所以，对选定的住房一定要细心考察房屋质量。购买期房的住户可以从土建阶段就到工地现场查看，在不同时段监督房屋质量。如可能应要求开发商提供阶段性质量监理报告。
第六，追求理想房型。在确定位置、价格后，理想的房型应该体现人居第一的思想。在厅堂的布置、设备的安装、采光、通风等方面都要考虑周全。
第七，选定房屋朝向。选定朝向要具体考察房屋位置，一个好的朝向可以保证有大量的阳光通过窗户直接照到室内，南北向的住宅空气流通，可保持居室空气清新，使住宅冬暖夏凉，最大限度地利用阳光，对居者的身心健康十分有利。
第八，确保房屋楼层。选择楼层跟购房者实际需要相符合，一般说楼层高，遮挡少，采光好，能避开低层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪音和粉尘污染，特别适合在家生活时间较短的中年人居住；楼层低，上下楼方便，合适老年人居住，可增加其居室外活动的机会。在不考虑个人因素情况下，好楼层一般是住宅总层数的三分之一以上，二分之一以下为好，如六层住宅楼三四楼好，十八层楼的高层，六层至十二层为佳。
第九，环境配套设施。新建成小区环境与配套设施十分重要，一般都要拥有30%左右的绿化率及相应的花园，有便捷的交通，同时要有中小学、幼儿园、派出所、邮局、停车场、商贸设施及健身娱乐设施。
第十，要有健全完备的物业管理。买房是一次性投资，物业管理是长期投资，物业管理的好坏，收费的多少直接关系到今后居住生活，尤其不能大意。住户应选择有实力、信誉好的物业管理公司。
只有全面、细致地考察，方能购买到舒适合意的商品房。
40、订立商品房预售合同后购房者不满意怎么办？
从订立商品房预售合同到房屋的交付使用交换空间 作品，有一段较长的时间，短则数月，长则可逾一年。在此期间，购房者有可能会对已签约购买的房屋不再满意。这有几方面的原因：
一、房地产开发公司没有按合同的规定、原定的结构和设计标准施工；
二、房地产开发公司虽然没有违约行为，但购房者原来对房屋没有作详细和充分的了解，而在签约后才发现不满意的因素；
再就是购房者的需求发生了变化。
如果属于房地产开发公司没有按合同规定的要求施工，购房者有权要求房地产开发公司履行合同规定的条款，并可以追究违约方的违约责任。
如果属于购房者自己方面的原因，而不愿再履行这一合同，从法律上讲，违约的就是购房者。这样，购房者就要蒙受一定的经济损失，如支付违约金和赔偿金。可以弥补的一个方法是：购房者自己或请房地产中介机构另外物色一个购房者，并征得房地产开发公司的同意，将原合同所享受的权利和应承担的义务转让给愿意购买这一房屋的新的购房者，然后按“房屋期权转让”来处理，这样就不存在违约责任。
所以，在确定购买某一房屋前，要慎重考虑是否符合自己的需求，一旦签约，就应当履行，否则就会给自己招来麻烦。但如果确实不能接受已定购的房屋，为避免勉强地购买房屋而给自己带来长久不快，在权衡利弊后，违约也是一种选择。
41、商品房投诉主要有哪几个方面？
综合商品房投诉大致可分为以下几个方面：
一、建筑质量粗糙，给消费者日常生活带来诸多烦恼。在众多商品房投诉中，质量问题占的比例最高。质量问题大到房屋不均匀沉降、墙面开裂、楼板薄而渗水等房屋结构问题，小到门窗关不上关不严、管道漏水、地板起壳等装饰装修问题，可谓五花八门。导致房屋出现质量问题的原因也是多方面的，首先是设计的不准确；其次是工程层层转包，施工队伍或本身素质低下，或因利薄而偷工减料；第三是开发商为追求高额利润，在用材上以次充好；第四是监理单位、监理人员责任心不强、业务水平低、监理不能到位。
二、面积的误差，给消费者带来直接的经济损失。这里所说的“面积误差”不仅指面积上的“缺斤短两”，同时也包括面积的“超额超量”。缺斤短两的问题一直经专业部门实际测量后都能暴露出来，只要没有不正之风等非正常情况的发生。值得注意的是面积的超额超量增加，根据买卖双方的合同或协议，面积经实测后多退少补。从表面上看，多退少补合情合理，不存在什么问题。其实问题最严重的则在“补”上。某地有消费者投诉，其购买的商品房经实测后面积多了7平方米。试算一下，以每平方米3000元计，7平方米要补21000元，对于倾其积蓄购买商品房的消费者来说，当初选房时就是量力而行的，到交房时又如何去凑这笔款呢？实际上面积的增加是在增加开发商的利润。
三、承诺大打折扣，让消费者为之心寒。不少城市的消协负责人均提及这种情况：消费者称当初买房时售楼人员说得花好桃好，简直无与伦比。当入住后方如梦初醒。比如承诺的“便捷交通”，乃坑坑洼洼的泥泞“水路”，而乘车则还需要走上一段路；比如承诺的“封闭管理”，总不见有围墙竖起来有保安管起来；再比如承诺“让你住在花园中”，却连叶都没有。承诺难以兑现，来自于主观和客观两方面的原因。从主观因素看，开发商或者代理商为了尽快将楼盘销售出去，作出不负责任的承诺，一旦销售以后，开发商在规划之初确实想得很周到。然而在开发过程中，费用超出计划，或者销售业绩不佳难以收回投资滚动发展，从而难以实现承诺。
四、产权证明日复明月，消费者只有居住权而无处分权。住房商品化以后，房屋的买卖就成了一种极普遍的行为。而房屋之所以能够买卖，很重要的一点是产权明晰。在消费者投诉中，产权证迟迟拿不到手的为数不少有人认为没有产权证不影响居住，仅仅对那些把购买商品房作为投资以期增值的人们产生影响。其实不然，很多消费者因为没有产权而无法报户口，导致孩子不能就近读书，甚至引起许多家庭矛盾。
消费者在投资前要慎重再慎重，多看多比较，选择信誉好的企业，切不可贪图便宜而过于草率。特别在购买期房时，尽量把风险减少到最低限度。
42、城镇公有住房出售三种价格有何区别？
我国关于出售公有住房的有关政策规定，向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价；向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价；以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。那么，这三种价格有何区别呢？
职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购买的面积必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。
职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权、。售、租房收入补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
43、怎样在房地产二、三级市场上购房？
面对房地产交易中各种权属、各种价格以及多样的收费项目，购房者应根据自己情况按以下方法作出购房决策：
一、要对拟购房屋的权属性质进行确认。
目前，二、三级交易市场上内销居住房权属主要包括私产商品房、已售公房再上市房、使用权房等几种。
二、对影响房屋价格的因素进行分析。
影响房屋价格的因素很多，在二、三级市场上购房者应着重在以下几方面进行分析。
1、拟购房屋的区域因素。包括交通通达程度、繁华程度、小区配套设施、环境污染、噪声、景观等。
2、拟购房屋的个别因素。包括：①房型好坏。俗称房屋的平面布置。房型是否科学合理，出房率高低对房价影响很大。②房屋的建造时间和成新情况。在正常的维护、保养情况下交换空间设计图，多层住宅以重置成本价按每年2%提取折旧费；高层住宅以重置成本价按每年1.5%提取折旧费。③房屋的层次及朝向、基础形式及结构类型、装修情况等。
3、其他因素。包括：①住房出售者的心理。一般情况下，急于出售住房者，所开单价较适中。反之，待价而沽者所开单价较高。②政策影响。如房改政策等。
三、谨慎办理交易手续。
由于立法滞后，加之各项管理上存在漏洞，因此在房产交易市场上，存在许多不规范的行为，甚至是陷阱。对此，购房者要谨慎对待。
1、购买个人商品房者要以办妥各项手续、领取房屋产权证后才算完成交易工作。
2、购买使用权房屋者要以原住户户口全部迁出，新购房者的户口迁入并办理租赁凭证，建立起新的租赁关系才标志交易工作完成。
76、入住时应从哪些方面验收房子？
购房者先要尽快进行入住房屋的合同对照、现场勘察等检查工作，具体应从以下几方面展开：
一、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。
二、在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商（卖方）反映，待维修后方能入住。
三、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。
四、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。
五、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份《交屋看房记录表》（或称《物业交付核验单》）。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
《交屋看房记录表》最好自己也要留一份，同时对房屋拍照记录。有的购房者总是以口头来往，这样就会很被动；有人习惯以电话联系，这对于购房时与发展商就有关事宜接治、特别是一些关键环节也是>>>QQ470681378